一、房地产行业周复盘
1、全国百城1月新房成交规模创近8年新低
据近期发布的中国房地产指数系统百城价格指数，1月重点100城新建住宅成交规模销售同比降幅超两成，绝对规模降为2015年以来同期最低水平，单月已连续20个月同比下降。尽管新房价格环比下跌了0.02%，但跌幅较上月收窄0.06个百分点。1月百城二手住宅价格依然保持下跌态势，跌幅较上月扩大0.04个百分点。
另据克而瑞报告，1月份重点30城成交同、环比均下降41%；供应方面缩量显著，以去库存为主。
2、近期出现了回暖迹象
进入2月份，多地楼市成交出现了明显回暖。
根据贝壳研究院的数据，作为房地产市场整体先行指标的二手房市场，在1月份50城价格环比止跌后，在春节后首周日均成交水平已较节前提升了30%。
深圳房地产中介协会发布数据显示，今年春节开工之后，深圳二手房市场快速出现回暖。节后开工的第一周，深圳市二手房录得量为560套，环比增长214.6%。
二、投资要点：多位经济学家看好2023年楼市回暖
中国民生银行首席经济学家、研究院院长温彬：2023年房地产市场有望加快筑底回暖。
温彬认为，鉴于当前市场下行态势仍未扭转，且政策边际效应减弱，2023年，预计政策层面在“房住不炒”的主基调下，将继续发力“保交楼、稳民生”，稳定市场预期；“三支箭”共同加大对房企的融资支持力度，加快信用修复；允许居民杠杆率阶段性合理上升，加强对刚需和改善性购房需求的引导释放。在政策同频共振的强力支持下，市场有望加快筑底回暖。
植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平：房地产有望在二季度走出“谷底”。
连平认为，2023年住房金融政策总体上进一步回暖。房地产投资将触底企稳，投资增速有望从2022年的-10%回升至-5%，房地产有望在今年二季度走出“谷底”。
华泰资产首席经济学家王军：2023年投资发力重点是房地产。
王军认为，投资发力的重点是房地产，因此还需要尽快下大力气稳定房地产市场。应着重从改善房地产消费条件入手，加大鼓励购买力度。不仅需要对首套房按揭给予“定向降息”，对以改善性需求为主的二套房也应适当降低按揭贷款利率。同时，首套房和第二套住房的首付比例、交易税费等，也需要适时降低。
前海开源基金首席经济学家杨德龙则认为，未来有些房子可能就是一堆石头。
杨德龙称，相比于提振房价，提高房子的交易量更为关键。“相当于一个股票停牌了，长期停牌资产肯定要打折的。所以现在救房地产的措施，主要发力点应该在促进房地产销售上，包括新房销售，以及二手房销售。”杨德龙指出，未来有些房子可能就是一堆石头，所以要买核心区域的，好的住房，而不要太便宜去买一些非核区域的住房。
华兴资本首席经济学家李宗光认为，挽救地产大败局，光靠放水是远远不够的。其表示，积极处理新房烂尾问题，实质性提升购房者信心。新房频频烂尾，已经打破了消费者对于房地产是“安全优质资产”的信仰，极大抑制了购房意愿。解决新房烂尾问题，根子在于尽快救活民营开发商，封死出血口，而不是“头疼医头”地救项目不救开发商。
三、宏观事件与行业新闻
1、武汉将房地产归为“困难行业”
2月6日，武汉发布16条稳经济措施（以下简称16条），房地产行业被归为“困难行业”。其中提到，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。
2、南宁房贷年龄期限可延长至80岁
2月12日，一则“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”的新闻冲上热搜榜。
据南国早报11日报道，2月11日，南宁楼市多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，记者向南宁多家银行求证后了解到，该项房贷政策确有其事，目前已有部分银行在执行该项政策。
四、相关上市公司
2月1日，据中指研究院统计，多家房企发布2022年业绩预告预亏，A股房企有55家发布预告，34家亏损，房企盈利承压，亏损额度较去年扩大。预亏房企不仅包括ST泰禾（000732.SZ）、阳光城（000671.SZ）、蓝光发展（600466.SH）、金科股份（000656.SZ）等出险民营房企，还包括格力地产（600185.SH）、华侨城（000069.SZ）、大悦城（000031.SZ）等央国企，其中金科股份（000656.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）、蓝光发展（600466.SH）、阳光城（000671.SZ）、华侨城A（000069.SZ）等多家房企预计亏损超百亿。
经查询企业公告，保利发展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、绿地控股（600606.SH）、新城控股（601155.SH）等企业虽出现了归母净利润同比下滑，但都守住了盈利的底线。具体来看，2022年，保利发展（600048.SH）实现归母净利润约183.03亿元，同比降低33.17%；招商蛇口的归母净利润预计将达到38亿46亿元，同比减少55.65%63.36%；绿地控股（600606.SH）预计实现归母净利润约20亿元，同比下降68%；新城控股（601155.SH）的归母净利润预计达到约6.3亿37.79亿元，同比减少70%-95%。
中国银河认为，2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注两条主线：1）强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、万科A（000002.SZ）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）；2）母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914.SZ）、万物云（2602.HK）。
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